Başlık: Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir? (TMK 1025) | Yolsuz Tescil ve Yargılama Süreci

Meta Açıklama: Tapu iptal ve tescil davası nedir, kimler açabilir? TMK 1025 kapsamında yolsuz tescil sebepleri, davanın sonuçları, görevli mahkeme ve dava süresi hakkında hukuki rehber.

Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

Tapu iptal ve tescil davası; tapu kütüğündeki mevcut kayıtların gerçek hak durumunu yansıtmaması, hukuka aykırı veya sakat bir işleme dayanması halinde, mülkiyet hakkı ihlal edilen gerçek hak sahibinin tapu kaydının düzeltilmesi amacıyla açtığı ayni bir davadır.

Bu davanın temel amacı, tapu sicilindeki yanlış veya hukuka aykırı tescili iptal ettirerek, taşınmazın mülkiyetini gerçek hak sahibi adına tescil ettirmektir.

Hukuki Dayanağı (TMK m. 1022 ve m. 1025)

Tapu iptal ve tescil davasının yasal dayanağını 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) oluşturur:

TMK m. 1022: Mülkiyet ve diğer ayni hakların doğması, geçerli olması ve dördüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için tapu kütüğüne tescil şarttır.
TMK m. 1025 (Tescilin Düzeltilmesi): Bir ayni hak bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayalı olarak tescil edilmiş veya hukuki sebepten yoksun olarak tescil olunmuşsa, bu tescil yolsuz tescil sayılır. Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse, tapu sicilinin düzeltilmesini (iptal ve tescili) dava edebilir.

Yolsuz Tescil Nedir?

Yolsuz tescil; geçerli, haklı ve hukuka uygun bir sebebe dayanmaksızın tapu kütüğüne yapılan tescildir. Bir tescilin yolsuz sayılmasına yol açan başlıca hukuki sebepler şunlardır:

Sahtecilik veya Ehliyetsizlik: Vekaletnamenin sahte olması veya imza sahibinin fiil ehliyetinin (ayırt etme gücünün) bulunmaması,
Muris Muvazaası: Miras bırakanın mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yaptığı muvazaalı (danışıklı) devirler,
Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması: Vekilin yetkilerini kötüye kullanarak taşınmazı kendi üzerine veya üçüncü kişilere usulsüz devretmesi,
İrade Sakatlığı: İradeyi sakatlayan haller (hata, hile, korkutma/tehdit) altında gerçekleştirilen devir işlemleri,
İmar Uygulamalarından Kaynaklı Hatalar: İmar ve kadastro işlemleri sırasında yapılan hatalı tesciller.

Dava Süreci Özet Tablosu

Husus

Açıklama

Hukuki Dayanak

Türk Medeni Kanunu m. 1022 ve m. 1025

Davacı (Aktif Husumet)

Taşınmaz üzerinde ayni hakkı ihlal edilen gerçek hak sahibi / mirasçılar

Davalı (Pasif Husumet)

Tapuda yolsuz tescille malik görünen kişi veya kötüniyetli 3. kişiler

Görevli Mahkeme

Asliye Hukuk Mahkemesi

Yetkili Mahkeme

Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (Kesin Yetki)

Kimler Tapu İptal ve Tescil Davası Açabilir?

Taşınmaz üzerinde mülkiyet veya diğer bir ayni hakka (irtifak, ipotek vb.) sahip olmasına rağmen, hukuka aykırı işlemler nedeniyle tapu kütüğünde bu hakkı görünmeyen ve bu yüzden hakkı zedelenen her gerçek veya tüzel kişi bu davayı açabilir.

Örneğin; miras bırakanın muvazaalı devri nedeniyle hakkı yenen mirasçılar, iradesi fesada uğratılarak tapusu elinden alınan malikler veya ehliyetsiz kişilerin kanuni temsilcileri davacı olabilir.

Dava Sonucunda Ne Olur?

Tapu iptal ve tescil davasında davacı taraf, mevcut tapu kaydının iptalini ve kendi adına tescil edilmesini talep eder.

Mahkemenin davanın kabulüne karar vermesi durumunda, bu karar doğrudan tapu kaydını değiştirmez; kararın kesinleşmesi gerekir.
Kararın kesinleşmesinin ardından, mahkeme kararı ilgili Tapu Müdürlüğü’ne ibraz edilir veya mahkemece re'sen bildirilir.
Tapu Müdürlüğü yolsuz kaydı iptal ederek taşınmazı gerçek hak sahibi adına tescil eder.

Tapu İptal ve Tescil Davası Ne Kadar Sürer?

Tapu iptal ve tescil davaları, taşınmaz hukukunun en karmaşık dava türleri arasında yer aldığından yargılama süreci usul işlemlerine bağlı olarak uzayabilmektedir:

Taşınmazın mahallinde keşif yapılması,
Bilirkişi incelemeleri (gayrimenkul değerleme, imar, harita, adli tıp imza/grafoloji uzman raporları),
Tapu, kadastro ve belediye kayıtlarının toplanması,
Tanıklık ve delil değerlendirme süreçleri.

Tüm bu usul işlemleri ve mahkemelerin iş yükü dikkate alındığında, İstanbul gibi büyükşehirlerde görülen bir tapu iptal ve tescil davasının ilk derece mahkemesindeki yargılama süreci ortalama 1,5 - 2 yıl sürmektedir.

Gayrimenkul Davalarında Avukatın Önemi ve Hukuki Destek

Tapu iptal ve tescil davalarında en önemli hususlardan biri, dava süresince taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini önlemek amacıyla dava dilekçesiyle birlikte ihtiyati tedbir talep edilmesidir. Aksi takdirde, davanın kazanılması halinde bile iyiniyetli üçüncü kişilere karşı mülkiyet hakkı ileri sürülemeyebilir. Hak kaybına uğramamak ve yüksek maddi değere sahip taşınmazların mülkiyetini korumak adına sürecin tecrübeli bir gayrimenkul avukatı ile takip edilmesi önerilir.

TAPU İPTAL TESCİL DAVASI – YOLSUZ TESCİL YARGITAY KARARLARI

Konuyla ilgili olarak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 24.06.2020 T. 2017/1-1601 E. 2020/477 K. sayılı kararı aşağıdaki gibidir:

“14. 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu'nun ( TMK ) 997 ve devamı maddelerinde düzenlenen tapu sicili, ana ve yardımcı sicillerden oluşan ve çeşitli defter ile belgeleri kapsayan bir bütündür. Zira, tapu sicilinin en önemli unsuru tapu kütüğü olmakla birlikte tek başına kütük kaydının bir taşınmazın geometrik ve hukuki durumunu göstermeye yeterli olduğu söylenemez. Bu anlamda devletin yetkili kıldığı memurlar tarafından tutulan defter, belge ve planlar; taşınmazın malikini, taşınmazı takyit eden sınırlı ayni hakları, konumunu, yüzölçümünü, miktarını, türünü ve şeklini gösterir. Yine, varsa taşınmazla ilgili bazı şahsi haklar ile devir ve temlik hakkı üzerindeki kısıtlamaları da gösterir.

15. Tescil ise tapu kütüğünde ayni hakka ilişkin kaydı ifade eden teknik bir terimdir. Ancak, tapu sicilinin taşınmazlar üzerindeki ayni hakları gösterebilmesi için öncelikle taşınmazın tapu siciline kaydı gerekmektedir. Çünkü TMK'nın 1000/1. maddesinde, her taşınmaza kütükte bir sayfa açılacağı belirtilerek, tapu sicilinin oluşturulmasında "ayni sistem" adı verilen sistem kabul edilmiştir. Bu sistemin kadastrosu yapılmamış yerlerde uygulama imkânı bulunmadığından ülke topraklarının kadastrosunun yapılması, tapuya kayıtlı olmayan taşınmazların çap kaydının oluşturularak tapulanması çok önemlidir.

16. Tapu sicilinin, taşınmazlar üzerindeki hakların hukuki durumunu gösterme ve üçüncü kişilere karşı aleniliğini sağlama gibi çok önemli iki fonksiyonu bulunmaktadır. Bu nedenledir ki devlet, tapu sicilinin düzenli ve doğru bir şekilde tutulmasını üstlenmiş, tapu sicilinin aleniyetini sağlamış ve sicilin doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu ( TMK m. 1007 ) kabullenmiştir.

17. Diğer yandan, ayni haklar tescille doğmakta beraber, tescilin bir hüküm ve sonuç meydana getirmesi için geçerli bir hukuki sebebe dayanması gerekir. Çünkü, hukuk sistemimizde tapu kayıtlarının oluşumunda "illilik" diğer bir anlatımla "sebebe bağlılık" prensibi esas alındığından bu prensip uyarınca tescilin geçerli ve haklı bir sebebe dayanması zorunluluğu bulunmaktadır.

18. Bu husus TMK'nın 1024. maddesinin ikinci fıkrasında "Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur" şeklinde açıklanmıştır. Yasa maddesindeki bu tanımdan da anlaşılacağı üzere gerçek hak durumuna uymayan tescil, yolsuz tescildir.

19. Belirtilmelidir ki yolsuz tescil bir üst kavramdır. Yolsuzluk, tescil talebinde bulunan kişinin fiil ehliyetine veya tasarruf yetkisine sahip bulunmaması, tescile dayanak teşkil eden işlemin ( satış, bağış vb. ) şekil, irade sakatlığı, sahte vekâletnameyle veya vekâletnamede belirtilen yetkilerin aşılması suretiyle gerçekleştirilmesi, aynı taşınmaza ait birden çok tapu kaydı bulunması ( çifte tapu kaydı ) ya da tapu ve kadastro memurlarının kasıtlı davranışları veya hataya düşmeleri gibi çeşitli sebeplerden kaynaklanabilir. Tescilin yolsuz olması hâlinde, tescil işlemi gerçek hak sahipliğini ve hakkın kapsamını göstermez. Bu tür bir tescil yolsuzluğu nedeniyle sonuç doğurmaz, diğer bir anlatımla geçerli bir sebebe dayanmayan tescil veya terkin işlemi taşınmaz üzerindeki ayni hakkın durumunu etkilemez ve böyle bir durumda gerçek hak sahipliğinde herhangi bir değişiklik meydana gelmez. Ancak, tapu sicilindeki bir kaydın gerçek hak durumunu yansıtmayıp, sadece şekli bir değer taşıması hâlinde, tapu sicilinin kendisinden beklenen fonksiyonu yerine getirmesi imkânı ortadan kalkar.

20. Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir ( TMK m. 1025/1 ).”

Google Sites

Report abuse