Tekirdağ İdare, İmar ve Kamulaştırma Hukuku
Büyükşehir statüsündeki Tekirdağ ve hızla büyüyen ilçelerinde; belediyeler, valilik, bakanlıklar ve diğer kamu kurumlarının tesis ettiği idari işlemler ile imar ve kamulaştırma uygulamaları, taşınmaz malikleri, yatırımcılar ve kamu görevlileri açısından doğrudan hukuki sonuçlar doğurmaktadır.
Hukuk büromuz; Tekirdağ İdare Mahkemeleri ile Asliye Hukuk Mahkemelerinin görev alanına giren İmar Planı İptalleri, Belediye Encümeni Yıkım ve İmar Para Cezaları, Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma davaları, Memur Disiplin ve Özlük Hukuku süreçleri ile İdarenin sorumluluğundan doğan Tam Yargı (Tazminat) davalarını güncel Danıştay, Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi içtihatları ışığında yürütmektedir. Özellikle imar mevzuatından kaynaklanan uyuşmazlıklarda; idari para cezası ve yıkım kararlarının İdare Mahkemesinde iptali ile Türk Ceza Kanunu m. 184 kapsamında açılan "İmar Kirliliğine Neden Olma" ceza davaları eşgüdümlü olarak tek merkezden yönetilmektedir.
1. Belediye Yıkım Kararları, İmar Para Cezaları ve İmar Kirliliği Davaları Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı yapıldığı gerekçesiyle belediye zabıtası tarafından düzenlenen "Yapı Tatil Tutanağı" (mühürleme) işlemleri ile Belediye Encümenleri tarafından 3194 sayılı İmar Kanunu m. 32 ve m. 42 uyarınca verilen İmar Para Cezaları ve Yıkım Kararlarına karşı İdare Mahkemelerinde yürütmenin durdurulması istemli iptal davaları açılmaktadır. Eş zamanlı olarak, yapı sahipleri ve müteahhitler hakkında TCK m. 184 uyarınca Asliye Ceza Mahkemelerinde açılan İmar Kirliliğine Neden Olma suçuna ilişkin ceza yargılaması süreçleri takip edilmektedir.
2. İmar Planı İptalleri ve 18. Madde (Şuyulandırma / Parselasyon) Uygulamaları Belediyeler ve ilgili bakanlıklar tarafından hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı ve 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliklerine askı süresi içinde itiraz edilmesi ve mülkiyet hakkını ölçüsüz kısıtlayan planların iptali davaları yürütülmektedir. Ayrıca İmar Kanunu m. 18 uyarınca yapılan arsa ve arazi düzenlemelerinde (parselasyon/şuyulandırma); Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) oranının kanuni sınırı aşması, taşınmazın değer kaybına uğrayacak şekilde başka bir parsele kaydırılması veya hisseli hale getirilmesi gibi hukuka aykırılıklara karşı iptal davaları takip edilmektedir.
3. Kamulaştırma (Bedel Tespiti ve Tescil) ve Acele Kamulaştırma Davaları Karayolları, belediyeler, enerji kurumları (TEİAŞ, TREDAŞ, BOTAŞ) ve diğer kamu idareleri tarafından yol, enerji nakil hattı veya kamu yatırımı amacıyla yapılan kamulaştırmalarda; taşınmazın (tarla, arsa, fabrika arazisi veya binanın) gerçek piyasa değerinin altında bedel teklif edilmesi halinde Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülen Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil davaları yürütülmektedir. Ayrıca Cumhurbaşkanlığı kararıyla yürütülen Acele Kamulaştırma süreçlerinde taşınmazın gerçek değerinin tespiti ve hak kayıplarının önlenmesi sağlanmaktadır.
4. Kamulaştırmasız El Atma (Fiili ve Hukuki El Atma) Davaları İdarenin usulüne uygun bir kamulaştırma işlemi yapmaksızın ve bedel ödemeksizin vatandaşın taşınmazından yol, park, su/doğalgaz hattı geçirmesi (Fiili El Atma) veya taşınmazı imar planında yeşil alan, okul alanı, belediye hizmet alanı gibi kamu alanlarına ayırarak yıllarca kamulaştırmadan bekletmesi ve inşaat izni vermemesi (Hukuki El Atma) hallerinde; taşınmazın güncel bedelinin tahsili veya ecrimisil (işgal tazminatı) alınması amacıyla adli ve idari yargıda tazminat davaları açılmaktadır.
5. Memur Hukuku, Disiplin Cezaları ve Atama/Nakil İptal Davaları 657 sayılı Devlet Memurları Kanunu ve özel disiplin mevzuatına tabi kamu görevlilerine (memurlar, emniyet ve jandarma personeli, öğretmenler, sağlık çalışanları, akademisyenler ve belediye personeli) verilen uyarma, kınama, aylıktan kesme, kademe ilerlemesinin durdurulması ve Devlet Memurluğundan Çıkarma (İhraç) cezalarının iptali davaları yürütülmektedir. Ayrıca hukuka aykırı atama, görev yeri değişikliği (rotasyon/sürgün), görevden uzaklaştırma (açığa alma), güvenlik soruşturması ve mobbing işlemlerine karşı iptal ve tam yargı davaları takip edilmektedir.
6. Tam Yargı (İdari Tazminat) Davaları ve İdari İşlemlerin İptali İdarenin hizmet kusuru veya kusursuz sorumluluğu nedeniyle kişilerin uğradığı maddi ve manevi zararların tazmini amacıyla Tam Yargı Davaları açılmaktadır. Bu kapsamda; devlet ve üniversite hastanelerindeki tıbbi uygulama hataları (idari malpraktis), belediye ve karayollarının bakım/onarım eksikliğinden kaynaklanan kazalar, haksız idari işlemler nedeniyle uğranılan ticari kazanç kayıpları ile iş yeri açma ve çalışma ruhsatı iptallerine, idari para cezalarına ve ihale yasaklama kararlarına karşı yürütmenin durdurulması istemli davalar yönetilmektedir.
Sıkça Sorulan Sorular
Belediye tarafından kesilen imar para cezasına ve yıkım kararına karşı dava açma süresi kaç gündür? Belediye encümeni tarafından verilen imar para cezası ve yıkım kararlarına karşı, kararın muhataba tebliğ edildiği tarihten itibaren 60 gün içinde yetkili İdare Mahkemesinde iptal davası açılması gerekmektedir. Ancak belediyenin dava sonuçlanmadan yıkım işlemini gerçekleştirmesini veya para cezasını tahsil etmesini önlemek için davanın mutlaka "Yürütmenin Durdurulması" talepli olarak ve vakit kaybetmeden açılması büyük önem taşır.
Arsam imar planında yıllardır "Yeşil Alan / Okul Alanı / Yol" olarak görünüyor ve inşaat yapamıyorum, ne yapabilirim? Bir taşınmazın imar planında kamu hizmetine (park, yeşil alan, okul, sağlık tesisi, yol vb.) ayrılmasına rağmen, ilgili belediye veya bakanlık tarafından imar planının kesinleşmesinden itibaren 5 yıl içinde kamulaştırılmaması durumu Yargıtay ve Danıştay içtihatlarında "Hukuki El Atma" olarak kabul edilmektedir. Bu durumda taşınmaz maliki, mülkiyet hakkının süresiz kısıtlanması nedeniyle idareye karşı dava açarak arsasının güncel piyasa bedelini idareden tahsil edebilir.
Kamulaştırma davalarında idarenin teklif ettiği bedeli kabul etmek zorunda mıyım? Hayır. Kamu kurumunun oluşturduğu kıymet takdir komisyonunun belirlediği bedel sadece bir uzlaşma teklifidir. Malik uzlaşma görüşmelerinde bu bedeli kabul etmezse, ilgili kurum Asliye Hukuk Mahkemesinde "Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil" davası açmak zorundadır. Mahkeme sürecinde bağımsız bilirkişi kurulları aracılığıyla taşınmazın konumu, emsal satış değerleri veya tarım arazisi ise net gelir (kapitalizasyon) yöntemi incelenerek gerçek piyasa değeri tespit ettirilir ve idarenin ilk teklifinin çok üzerinde bedellere hükmedilebilmektedir.