Tekirdağ Gayrimenkul, İnşaat ve Kira Hukuku
Hızla gelişen konut, sanayi ve kentsel dönüşüm projeleriyle öne çıkan Tekirdağ ve Trakya bölgesinde; taşınmaz mülkiyeti, inşaat sözleşmeleri ve kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar yüksek ekonomik değer taşımakta ve teknik uzmanlık gerektirmektedir.
Hukuk büromuz; Tekirdağ merkez (Süleymanpaşa), Çorlu, Çerkezköy ve çevre ilçelerde arsa sahipleri, müteahhitler, yatırımcılar ve mülk sahipleri arasında doğan Arsa Payı (Kat) Karşılığı İnşaat Sözleşmesi uyuşmazlıklarını, Tapu İptali ve Tescil davalarını, Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu), Ecrimisil ve Kira Hukuku süreçlerini güncel Yargıtay içtihatları ışığında yürütmektedir. Gayrimenkul ve inşaat projelerinin hem özel hukuk (Borçlar ve Eşya Hukuku) boyutu hem de imar mevzuatı ve cezai sorumluluk süreçleri bütüncül bir yaklaşımla yönetilmektedir.
1. Arsa Payı (Kat) Karşılığı İnşaat ve Eser Sözleşmesi Uyuşmazlıkları Arsa sahipleri ile yükleniciler (müteahhitler) arasında imzalanacak Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin ve teknik şartnamelerin hazırlanması, revize edilmesi ve feshi süreçleri yürütülmektedir. İnşaatın süresinde tamamlanmaması veya terk edilmesi halinde sözleşmenin geriye veya ileriye etkili feshi, gecikme tazminatı (kira kaybı) ve cezai şart talepleri; eksik veya ayıplı imalatların tespiti ile bedel indirimi/onarım bedeli davaları ve yükleniciden daire satın alan üçüncü kişilerin tapu tescil talepleri takip edilmektedir.
2. Tapu İptali ve Tescil Davaları Taşınmaz mülkiyetinin hukuka aykırı veya geçersiz işlemlerle devredilmesi halinde gerçek hak sahipliğinin korunması amacıyla Tapu İptali ve Tescil davaları açılmaktadır. Bu kapsamda; muris muvazaası (mirastan mal kaçırma), genel muvazaa ve inançlı işlem nedenine dayalı tapu iptalleri, vekalet görevinin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik, yanılma-aldatma-korkutma (irade fesadı), ölünceye kadar bakım sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı cebri tescil ve kadastro/imar uygulamalarından kaynaklanan tapu iptal süreçleri titizlikle yürütülmektedir.
3. Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) ve El Atmanın Önlenmesi Davaları Bir taşınmazın malikinin rızası olmaksızın üçüncü kişiler veya diğer hissedarlar tarafından kullanılması, işgal edilmesi veya üzerine yapı inşa edilmesi halinde mülkiyet hakkının korunması amacıyla El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men'i) ve Kal (Yıkım) davaları açılmaktadır. Haksız işgal süresince taşınmazdan elde edilemeyen gelir kaybının tahsili için Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) davaları ile paydaşlar arası ecrimisil ön şartı olan "İntifadan Men" ihtarnamesi süreçleri yönetilmektedir.
4. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) ve Ön Alım (Şufa) Davaları Miras yoluyla intikal eden veya birden fazla kişinin hisseli olarak malik olduğu tarla, arsa, konut ve iş yerlerinde paydaşlar arasında anlaşma sağlanamaması durumunda, birlikte mülkiyetin sonlandırılarak aynen taksim veya açık artırma (satış) yoluyla paylaşımın yapılması için Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) davaları takip edilmektedir. Ayrıca hisseli taşınmazlarda paydaşlardan birinin hissesini üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşların yasal Ön Alım (Şufa) Hakkı'na dayalı tapu iptal ve tescil davaları yürütülmektedir.
5. Kira Tespiti, Kira Uyarlama ve Tahliye Davaları Konut ve çatılı iş yeri kiralarında; 5 yıllık kira süresinin dolması halinde güncel emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ölçütlerine göre Kira Bedelinin Tespiti davaları ile olağanüstü ekonomik koşullarda Kira Uyarlama davaları açılmaktadır. Kira bedelinin ödenmemesi (iki haklı ihtar veya temerrüt/icra takibi), tahliye taahhütnamesi, kiralayanın veya yeni malikin konut/iş yeri ihtiyacı, taşınmazın yeniden inşası veya imarı ve 10 yıllık uzama süresinin dolması sebeplerine dayalı Kiracının Tahliyesi süreçleri zorunlu arabuluculuk aşamasıyla birlikte yönetilmektedir.
6. Kat Mülkiyeti Hukuku ve Site/Apartman Yönetimi Uyuşmazlıkları Toplu yapılar, siteler ve apartmanlarda yönetim planının hazırlanması ve değiştirilmesi, kat malikleri kurulu kararlarının iptali davaları, ortak alanlara yapılan haksız müdahalelerin önlenmesi ve eski hale getirilmesi süreçleri takip edilmektedir. Ayrıca ödenmeyen ortak gider ve aidat borçlarına ilişkin icra takipleri ile Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan komşuluk hukuku uyuşmazlıklarında hukuki destek sağlanmaktadır.
Sıkça Sorulan Sorular
(Sayfanın en altına bir alt başlık olarak "Gayrimenkul ve Kira Hukuku Sıkça Sorulan Sorular" yazıp, şu 3 soruyu yine Daraltılabilir Grup olarak ekle).
Müteahhit inşaatı sözleşmedeki sürede teslim etmezse arsa sahipleri ne yapabilir? Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde belirlenen teslim süresinin aşılması halinde arsa sahipleri; sözleşmeyi feshederek tapuları geri alma (geriye etkili fesih) veya inşaatın tamamlanma oranı yüksekse sözleşmeyi ileriye etkili feshederek kalan kısmı başka bir müteahhide tamamlattırma hakkına sahiptir. Sözleşmeyi feshetmek istemeyen arsa sahipleri ise teslim tarihinden fiili teslim gününe kadar geçen süre için her bir bağımsız bölüm adına emsal "Gecikme Tazminatı (Kira Kaybı)" ve sözleşmede kararlaştırılan cezai şartı talep edebilirler.
Hisseli tarla veya arsalarda hissedarlardan biri satışı engelleyebilir mi? Paylı (müşterek) veya elbirliği (iştirak) halindeki mülkiyette hiçbir hissedar ortaklığı sürdürmeye zorlanamaz. Hissedarlardan tek bir tanesinin dahi Sulh Hukuk Mahkemesinde "Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)" davası açması halinde, taşınmazın aynen bölünmesi imar mevzuatına göre mümkün değilse taşınmaz satış memurluğu aracılığıyla açık artırmada satılır ve satış bedeli hissedarlara tapudaki payları oranında dağıtılır.
Kira tespit davası ne zaman açılır ve yeni kira dönemi için ne zaman geçerli olur? Kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçtiğinde, TÜFE artış oranıyla bağlı kalınmaksızın taşınmazın emsal kira değerine yükseltilmesi için Kira Tespit Davası açılabilir. Belirlenen yeni kira bedelinin yeni başlayan kira döneminden itibaren geçerli olabilmesi için; davanın yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılması veya bu 30 günlük süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına dair yazılı ihtarname tebliğ edilmiş olması gerekmektedir.